8 ACCIONES QUE TOMAR CUANDO NO TE PAGAN LA RENTA

¿QUE HACER CUANDO TU INQUILINO DEJA DE PAGAR?

 El objetivo de esta nota es dar claridad al arrendador y/o dueño de las acciones que se pueden tomar o que se deben tomar cuando se presenta el caso que un inquilino deja de pagar la renta. Dando por entendido que se trata de un arrendamiento de inmueble y que puede ser indistintamente local comercial o casa habitación.  El punto es que el inquilino este fallando con su obligación del pago de la Renta.

Y esto viene a colación porque frecuentemente personas nos preguntan o consultan sobre que tienen que hacer cuando un inquilino no paga la renta y que el mismo lleva ya un año sin pagar nada. Y todavía estas personas inocentemente tienen esperanzas en que el inquilino les va a pagar la renta. No quiero desanimar a nadie, ni digo que sea imposible, pero sí digo que, cuando ha pasado tanto tiempo es muy escasa la posibilidad real de que les pague las rentas adeudadas, porque lo cierto es, que por norma general ese inquilino YA SE ACOSTUMBRÓ A SER MOROSO (porque se le permitió sin ninguna sanción) y ya perdió la vergüenza y ya se dio cuenta que no tiene ninguna consecuencia el dejar de pagar la renta,  por ende, como dije  YA SE ACOSTUMBRÓ y por otra parte, sí no puede pagar un mes, ¿Cómo hará para poder pagar doce meses?.

 

Y pareciera mentira, pero las personas que acostumbran incumplir sus obligaciones encuentran un sinnúmero de pretextos o escusas, inventan historias para dejar de cumplir lo que es obligación.

 

Lo cierto es que no pretendemos una deshumanización del casero o arrendador y que sea insensible a los problemas o adversidades que sufre el inquilino, sin embargo hay que darnos cuenta que las eventualidades que sufra el inquilino igualmente la sufre el casero porque al igual que el inquilino parte de su patrimonio está en riesgo.

 

Es decir, si el inquilino tiene un problema el casero también tiene un problema.

Y les cuento lo que me decía un cliente que se dedicaba al arrendamiento:  “licenciado yo le ruego a Dios que le vaya bien a mis inquilinos, que progresen y ganen mucho dinero, porque sí les va bien, me van a pagar oportunamente la renta.”

 

Bueno. El caso aquí, es saber qué hacer, así que estas son los PUNTOS ENUMERADOS:

 

Punto número uno:  En cuanto detecte la falta de pago del inquilino es decir a los tres o cuatro días de la fecha límite en que debió pagar. Entonces presentarse al inmueble y entablar un diálogo con él arrendatario y preguntar qué es lo que ha pasado o cuál es la razón por la que no ha pagado.

 

Hay que comprender y dejar bien claro que el casero no tiene por qué dar explicaciones ni porque justificar que necesita el dinero de la renta. Se firmó un contrato, una obligación de ambas partes y se requiere que se cumpla. Lo anterior lo he manifestado para que los caseros no incurran en vergüenza o en pena o en mortificación de que sí el inquilino va a pensar que no tienen dinero o que están muy necesitados… (Con toda sinceridad los pensamientos del inquilino sólo le conciernen al mismo) Aquí se trata de un contrato, una obligación firmada por dos partes,  dos personas que están cumpliendo cada uno con lo que le corresponde, al casero le toca aportar el bien, una casa en donde vive el inquilino o un local donde trabaja y eso no es poco.

 

Luego entonces investigar y platicar con el inquilino que es lo que está pasando por qué razón no paga la renta y cuándo va a pagar el adeudo. Aquí es muy importante no dar concesiones, no darle a entender al obligado que se le puede esperar todo el mes o eternamente.  El inquilino tiene que estar consciente que su obligación es pagar el día acordado, tal cómo consiente está el casero de aportar y no impedir la posesión del inquilino so pena de incurrir en un delito.

(Nunca voy a recomendar abusar de las personas o exprimirles) pero lo que sí recomiendo es que ambas partes deben de cumplir con sus obligaciones en tiempo y forma y que si una de las dos partes no lo puede hacer entonces debe proceder a dar por terminado el contrato y avisar que no puede pagar y entregar el inmueble. (lo que en su caso también puede ser una violación al contrato, pero, sí el caso es que el inquilino pierde la capacidad de pago, el daño será menor para ambos, sí entrega el inmueble en el menor tiempo posible.

 

2. Notifique al fiador.

Antes de iniciar cualquier proceso o demanda judicial, es decir antes del tercer mes de atraso, es muy importante que usted le haga saber al fiador que su fiado están fallando con el pago de la renta y que de seguir así, le tendrá que hacer el cobro de la renta directamente al fiador, advirtiéndole con toda claridad que su obligación de fiador le obliga a pagar todos los meses de renta insolutos y hasta que el inquilino entregué a satisfacción la casa arrendada.

Sí no sabe cómo hacerlo consúltenos para redactarle un documento que sea efectivo para  notificar y cobrar al fiador. (Nuestros datos se encuentran al final de la nota)

 

3.- No acepte una prórroga de espera.

El arrendador tiene que mostrar firmeza en las fechas en que se debe de cumplir con el pago de la renta salvo la excepción extraordinaria que hubiera tenido realmente una emergencia gravísima el inquilino sólo salvo ese caso podría aceptar un espera, fuera de ello no debe de pactar, porque sí pacta y parece condescendiente el inquilino se acostumbrará a qué se le espere cuando él quiera pagar la renta. Mejor dígale que si no puede pagar la renta le entregue el local.

(ACLARO: no se trata de ser intransigente o grosero, pero no debe pactar o aceptar de buena gana)

 

4.-Empiece a prever la posibilidad de demandar al inquilino.

Sí fuera el caso que ya van dos meses de atraso, empiece a buscar abogado, pues hay que prevenir, y cuando hablo de prevenir quiero dar a entender que llegado el momento hay que estar preparado para demandar al inquilino en los próximos 45 a 60 días, contado que ya van dos meses de atraso, puesto que las demandas no se hacen en un día y lleva su trámite legal ante la burocracia.  Y para ello tendrá que contar con un abogado profesional que pueda presentar la demanda correspondiente y representar legalmente al casero.

 

5.- Revise y ordene toda la documentación.

Es importante que sepa que se requieren documentos originales para presentar cualquier acción legal ante los Tribunales competentes. Como principio indispensable se requiere el contrato original con todos los datos del inquilino y de su fiador, y sí fuera el caso algunas veces se requiere la escritura. También se requerirá una cantidad de dinero para iniciar los gastos del proceso.

Por otra parte, sí se hubieren firmado pagarés por el fiador, también se requieren los originales.

 

6.- Diseñe un calendario límite para presentar la demanda . Mi sugerencia es que esto se haga entre los 30 y los 60 días posteriores a la fecha en que el inquilino se atrasó. Esto para la procedencia del juicio especial de desahucio. Y esto es en razón de que para el momento en que el juez le de legalmente entrada casi es seguro que ya se habrán cumplido 3 meses o más del incumplimiento de las rentas.

 

7.- Requiera de pago formalmente al fiador. (Me refiero a un medio judicial o indubitable) Para estas fechas es de advertir al fiador que han pasado tanto tiempo y qué le requiere el pago inmediato de la renta y la entrega de la localidad arrendada. El efecto de presionar al fiador tiene como finalidad que el mismo transfiera esa presión al inquilino y comience las gestiones para qué se pague la renta y los entregue el local.

 

8.-Demande y requiera embargo de bienes para garantizar el adeudo.

Si se han cumplido tres meses sin el pago de la renta, es una grave señal.

Y en este apartado si me voy a permitir sugerir no dejar pasar mas tiempo, es el momento de demandar con el inquilino.

Pues lo cierto es que sí el inquilino tuviera intención de cumplir, no permitiría que se llegue a 90n días de atraso, ya hubiera dado una garantía, hubiera vendido el carro, o algo.

Si bien puede ser cierto que las circunstancias para el inquilino son adversas y que no puede pagar la renta ya es casi seguro que no la pagará si no se le obliga judicialmente. Esto lo afirmó (por experiencia) porque en realidad si el inquilino tuviera la posibilidad ya lo hubiera hecho.

La presión del casero y la presión del fiador, deberían haber sido suficientes para logar algo, entonces llega el momento de ejercitar la presión legal con un embargo de bienes.  Luego entonces, este si es momento de pactar con el inquilino para que esté entregue la localidad arrendada lo más pronto posible y que firme ante el juzgado el compromiso de entrega de local

Me permito hacer una consideración qué es la siguiente:  Hay que ponderar que en todo negocio hay un margen de riesgo o de perdida, y qué evidentemente que habrá momentos en la vida en que no se puede ganar el cien por ciento, por ello lo que debe de cuidar un buen casero es que sus promedios sean gananciosos y qué no se eleven los números de renta adeudadas por ningún inquilino.  Puesto que en un momento dado mas vale conceder a un inquilino 3 meses de renta y que entregué el local para poder disponer de la posesión a que en otra forma el juicio habrá de durar 6 a 12 meses o mas sí se interponen recursos de apelación y amparos.

Y todo para que después de plazo tan largo y agotador todavía haya que desembolsar una fuerte cantidad de dinero para ejecutar el lanzamiento.

 

Es cuestión de hacer cuentas y optar cada quien por lo que le parezca mejor y sea lo más práctico.

 

Lo legal hasta un último extremo, pero no dejar pasar mucho tiempo, porque luego los tiempos legales son largos y se van sumando a meses de pérdidas.

Yo consideraría siempre evitar juicios largos y resolver los problemas lo más pronto posible aún cuando a veces no se gana todo lo que se hubiera querido

 

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Atentamente

Fidel Estrada Palma