7 ERRORES QUE ARRUINAN TU NEGOCIO DE ARRENDAMIENTO.

19 Oct

Introducción.  El arrendamiento es una actividad en la cual dos personas se benefician mutuamente, una por  usar y disfrutar un bien mueble o inmueble el cual no tiene que comprar o pagar su valor o precio completo; es decir que se ahorra la compra de ese bien y otra persona llamado arrendador qué habiendo invertido el costo total del bien ahora puede conceder el uso y goce de ese bien por una fracción mínima de su costo y que a la larga (aproximadamente de 10 a 15 años) podrá recuperar su inversión y obtener lo que se denomina “renta”, además de que el valor de su inversión aumentará por la plusvalía.  

En este apartado me quiero centrar en el arrendamiento de inmuebles y en los errores que cometen las personas,  por prisas o por ignorancia y sobre todo por quererse ahorrar unos pesos de honorarios de un profesional qué podría hacerles funcionar mucho mejor el trato que están haciendo. Errores que en muchos casos podrían haberse evitado. 

Entonces la idea de esta nota es únicamente proporcionar algunos consejos o tips con los cuales las personas arrendadores y arrendatarios deberán obtener mayor seguridad en su operación sin suplir el auxilio del profesional en contratos arrendamiento inmobiliario, ya que nosotros como profesionales del derecho debemos de asesorar para que el contrato sea claro en derechos y obligaciones que cada una de las partes adquiere y en las consecuencias que pueden tener en el caso del incumplimiento voluntario o involuntario sea por hecho fortuito o por causa de fuerza mayor.  Entonces empecemos esta lista rápida de errores que pueden arruinar tus ingresos cómo arrendador de un bien inmueble. 

 

PRIMER ERROR.

Dar posesión y entregar el inmueble sin firmar contrato. 

Este es, diría yo; el error más grave de todos porque estarás entregando a un desconocido una parte de tu patrimonio, qué consiste en un bien inmueble sea casa, local comercial o finca rústica y/o cualquier clase de inmueble que sea tu propiedad (o de tu familia) y lo estás entregando en manos de una persona sin que esa persona se haya comprometido contigo primero a pagar la renta, segundo a conservar el bien,  tercero a devolver el bien.

Estos son los juicios más difíciles y complicados porque cuando vas al litigio y tratas de desalojar y de recuperar una propiedad sin que sepas con claridad sí la persona es supuesto arrendatario o comodatario  o cuál es la calidad de su posesión. Igual que no sabemos con qué mentira va a contestar la demanda para negar su posesión o la calidad de su posesión o el acto jurídico que le dio origen.

Son muchos los casos que he escuchado de personas qué de buena fe entregaron las llaves al inquilino y éste nunca les pagó la renta,  nunca pagó la luz  y se quedó a vivir 3 o 4 ó 5 años en tu propiedad y el día que se va o lo sacas, deja el inmueble destruido, con una deuda de luz de cincuenta, sesenta, setenta mil o más pesos de adeudo. Y aquí EL PROBLEMA SE HACE GIGANTESCO y desgraciadamente el abogado poco puede hacer porque no tiene herramientas suficientes para el caso. 

 

SEGUNDO ERROR.

Acceder a rentar, firmar y entregar el local a un inquilino con prisa. 

En mi experiencia he encontrado que las personas que proceden con prisa el día que ven el local y lo quieren de inmediato, en su mayoría están tratando de ocultar algo y están tratando de que el casero se brinque o se olvide de algunos requisitos que deben de cumplirse antes de entregar un inmueble.

Como por ejemplo investigar previamente al inquilino y al aval sobre su nivel socioeconómico y sus ingresos y en el caso del aval, sí tiene o no bienes con los cuales responder. 

Entonces yo sugiero que cuando se presenta una persona con mucha prisa y quiera “rentar hoy mismo” y te ofrezca en el momento el dinero de la renta y el depósito pero que le entregue las llaves te sugiero que lo estudies con mucha, mucha calma y que no te dejes presionar por esa persona que en principio, no conoces, que no sabes de dónde proviene no sabes cuáles son sus intenciones y no sabes porqué razón no se previno en rentar una casa o departamento con tiempo.

 

TERCER ERROR.

USAR UN CONTRATO DE PAPELERÍA. Un contrato es un documento en el cual se establecen derechos y obligaciones para ambas partes, no olvides que tu inmueble y tu patrimonio son muy especiales e importantes para ti. Y por tanto debes de asegurarte que el contrato sea Igualmente hecho especialmente para ti y para tu casa tal como sí fuera un traje a la medida. Te pongo como ejemplo que cuando te compras alguna ropa no llegas a la tienda y dices: “dame una camisa, la que sea.  que me la llevo ahora mismo, póngala la bolsa, ni la veré, ni la mediré” pagas y te llevas lo que le dio la gana al tendero. Entonces sí eres tan delicado con una prenda PORQUE NO HABRÁS DE SERLO CON ESA PARTE DE TU PATRIMONIO QUE ESTÁS PONIENDO EN MANOS DE UN DESCONOCIDO.

 

CUARTO ERROR.

No investigar los ingresos y la situación socioeconómica general del inquilino las personas que vivirán con él y el aval. En este punto quisiera enfocarme un poco más en arrendamiento de casa habitación. Aunque gradualmente también es aplicable a otro tipo de arrendamientos.

Y aquí lo que quiero decir es, que previo a que entregues la posesión debes de hacer una investigación de tu inquilino, por ejemplo sí donde vive actualmente esta al corriente en el pago de renta, de luz, de agua, etc. Otro ejemplo es saber sí el inquilino va a venir a vivir con su esposa, hijos ¿Cuántos? y quizá con su suegra y ¿alguna mascota? y todos van a ocupar el departamento. ¿Quien será la persona responsable de hacer los pagos de la renta? y que va a pasar por ejemplo sí esa bonita pareja se separa o se divorcia por culpa de la suegra que está ahí metida todo el día dando su opinión de lo que no le importa, entonces ¿quién se va a hacer responsable de tu renta?, otro error es no investigar al aval sí tiene bienes raíces o tiene solvencia. Porque entonces aún con tu contrato firmado si el inquilino abandona el local y el oval y el aval no tiene solvencia entonces tendrás un problema de falta de pago de rentas. 

 

QUINTO ERROR.:

No establecer como obligación el pago de los servicios del inmueble como agua energía eléctrica y algunos otros que pudieras tener. 

En mi experiencia he visto personas que sufren desengaños cuándo su inquilino les deja el inmueble o lo abandona y después se enteran que el inquilino dejó  deuda de luz o inclusive casos peores que el inquilino puso una trampa de energía eléctrica para robarse la luz no la pagó y aún así se fue cuando lo descubrió la Comisión Federal de Electricidad

Y lamento decirte  que la Comisión Federal de Electricidad, (legal o ilegalmente) te hará responsable y NO TE VA A DAR ENERGÍA ELÉCTRICA (por ende no podrás rentar a nadie sin luz) hasta que no se pague ese adeudo y esas multas. 

Por ello es muy importante establecer en el contrato la obligación del inquilino de pagar el agua y la luz y además entregar una fotocopia de los pagos al casero Amén que tú como casero debes estar muy pendiente de constatar que los pagos fueron hechos y sí se dejan de hacer por cualquier causa deberás de pedir de manera inmediata que le suspendan el servicio de energía eléctrica. Porque de lo contrario te habrán de dejar con la deuda.

 

SEXTO ERROR .

Aceptar un inquilino sin aval. Veamos qué la función del aval es la de garantizar el cumplimiento del contrato desde el principio hasta el fin y más allá hasta que te entreguen el local a satisfacción y tú lo recibas de conformidad, ahí terminará la obligación del aval en el caso de contratos que se prorrogan. Entonces sí tú inquilino no te da garantías suficientes para el pago de la renta como pudiera ser rentas adelantadas por 6 o 12 meses o una factura de un automóvil en depósito o un contrato de fianza de Institución autorizada, entonces tendrás necesariamente que pedirle un aval de preferencia con bienes raíces para qué te garanticen el aval pagará las rentas insolutas y en su caso los daños al inmueble. 

 

 SÉPTIMO ERROR.

No hacer un inventario del inmueble que se arrienda. El inventario servirá para hacer constar que el inmueble se entrega con diversos accesorios como por ejemplo lavabos, tazas de baño, llaves de agua. Boiler,  apagadores, focos, ventanas, cortinas, persianas, apagadores, en fin todo aquello y cuanto esté unido al inmueble y sea parte del mismo.  

Pero si no lo describes, no podrás hacer que te lo devuelvan en las mismas condiciones que lo entregaste. Porque no tienes una constancia para saber cómo estaba tu inmueble. 

 

Pues bien estas son algunas ideas básicas de errores que no se deben de cometer en un arrendamiento puesto que la mala experiencia no sólo te arruinara el rato sino que además puede hacerte cerrar los ojos o renegar de una actividad que es un negocio lucrativo y que es lícito. 

Atentamente.

Lic. Fidel Estrada Palma

 

Para asesoría personalizada, llama al  9933155994.

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